המרוץ לדירה: מה הסיכוי של זוג צעיר לרכוש דירה באזור השרון?

כפר סבא

בכפר סבא, עיר בה שיעור האוכלוסייה המבוגרת הולכת וגדלה, עברו בשנים האחרונות להתגורר לא מעט זוגות צעירים מהמעמד הבינוני-גבוה בעיקר בשכונות הירוקות. שי אריאלי, מחברת רי-מקס כפר סבא, ואחד ממתווכי הנדל”ן הפעילים בעיר, טוען כי הזוגות הצעירים כיום מעדיפים את השכונות החדשות יותר, הדרים החדשה, האוניברסיטה (הקאנטרי), שכונת הראשונים ורק לבסוף את השכונה הירוקה. "בהדרים ובאוניברסיטה יש דירות זכאים במחירים נמוכים”, מסביר אריאלי. “הדירות הללו נמכרות היום במחירים זולים, פחות מ-100 שקל למ”ר, כלומר בפחות משני מיליון שקלים, ויש בהן ממ”ד, חנייה, מרפסת שמש ומחסן. אם זוגות צעירים רוצים דירות מרווחות יותר זה כבר לכיוון ה-2.100 מיליון שזה מחיר שחלק מהזוגות הצעירים יכולים לעמוד בו".

שי אריאלי

מה השתנה בשנים האחרונות בהרגלי הקנייה של זוגות צעירים בעיר?

"אפשר לומר שמה שהשתנה הוא שזוגות צעירים כבר לא קונים דירת שלושה חדרים ומעדיפים ישר ללכת לכוון הארבעה. כל קנייה של דירה דורשת עלויות נוספות אם זה עורך דין, תיווך ומס רכישה. באחוזים המאוד מעטים ה’לא מפונקים’ נוטים לרכוש דירות בלי מעלית. בשכונת תשלו”ז נמכרות דירות של כ-90 מ”ר ב-1.9 או 2 מיליון שקלים”. אריאלי מעדיף להבין מי הקונה לפני שהוא ממליץ על דירה בעיר. “צריך לקרוא את הלקוח”, הוא אומר. “ישנם זוגות ילידי כפר סבא שעברו בחיי הרווקות לתל אביב ולא אכפת להם אחרי החתונה כשהם חוזרים לכאן להתפשר כי הם כבר רגילים לסוג דירות מסוים. אחרים רוצים בית ליד ההורים, ברדיוס מסוים. אחרים שעובדים מחוץ לעיר דווקא מעדיפים לרכוש דירות ליד תחנות הרכבת שזה ברחובות סוקולוב ונוראדו".

השכונה הירוקה בכפר סבא. צילום עזרא לוי

טלי בן דוד, מתווכת ומשווקת נכסים, מנהלת השיווק של פרויקט “קדמת הדרים החדשה” – פרויקט התחדשות עירונית בשכונת גבעת אשכול, שזוגות צעירים זכאים בו להנחה של שמונה אחוזים מעלות הדירה מסבירה: "מי שמקבלים עזרה כספית מההורים, שהם הרוב, ומגיעים עם הון עצמי מכובד בדרך כלל פונים לשכונה הירוקה. חלקם גם פונים להדרים החדשה ולאוניברסיטה שהן לא הכי זולות אבל תמיד מכרנו בהן יותר דירות לזוגות אחרי חתונה ללא ילדים. המחירים הממוצעים בעיר מתחילים מ-1.85 עד ל-2.4 שקלים בירוקה לארבעה חדרים. לזוג צעיר אני תמיד ממליצה לבחור מיקום שקרוב לגני ילדים, בתי ספר, שיהיה בו איזשהו מקום לרדת לגני שעשועים ולא רחובות ישנים שמתגוררים בהם בעיקר מבוגרים. תוכל למצוא כאלה לרוב במרכז העיר, הראשונים ושכונת הפרחים– המפלס, העמק, הגליל, משה דיין ובמערב העיר – לכיוון עוטף הרכבת".

טלי בן דוד

באשר להעדפות לגבי שכירה או קניה, אומרים השניים זה תלוי בהרכב המשפחתי ובעלות הדירה שהם חולמים לרכוש. “הרבה שוכרים נהנים מרמת חיים יותר גבוהה”, אומר אריאלי. “אך רבים רואים היום את כל נושא השכירות כזריקת כסף לפח".

הרוב מקבלים עזרה מההורים?

"אולי 80 אחוז וזה מעבר לחתונה בה הם הרוויחו כמה עשרות אלפי שקלים. זה מאוד עצוב, אבל מי שאין לו עזרה מהורים באמת בבעיה מאוד רצינית".

עם איזה הון עצמי הם מגיעים בדרך כלל?

"בין 400 או 500 אלף שקל. במשכנתא של 75 אחוז כשיש לך ביד 300 אלף אתה לא יכול לרכוש דירה במיליון מאתיים".

בן דוד: "נכון שלרוב האנשים יש מימון. מי שבא בלי עזרת הורים מגיע לכ-150 אלף שקלים הון עצמי. עם ההורים זה בסביבות ה-400".

רעננה

"שני הקריטריונים של זוגות בבחירת דירה הן העדפות אישיות ומגבלות תקציביות", מסביר דניאל קופרווסר, מסוכנות הנדל”ן אנגלו-סכסון ברעננה שעובד בשוק הנדל”ן כבר 12 שנה. “גורמים כמו השתייכות לקבוצה דתית מסוימת וקרבה לבית כנסת או מיקום החברים של בני הזוג משפיעים על הבחירה שלהם. זוגות צעירים מעדיפים דירות חדשות בבניינים מודרניים בעלי מרפסת וממ”ד. אבל הבעיה היא שההבדל בין דירה חדשה וישנה יכול להגיע לחצי מיליון שקל".

איפה זוגות צעירים בדרך כלל מחפשים דירה ברעננה?

"באזור המרכז. מבחינת שכונות, מחפשים גם בלב הפארק או בשכונת הפרחים שהיא טיפה יותר יקרה. שכונת נווה זמר יקרה מדי בשביל זוגות צעירים וזה בדרך כלל מתאים יותר למשפחות שמחפשות להשתדרג מדירה ישנה".

מה אתה ממליץ לזוגות צעירים בבואם לחפש דירה?

"להישען על מתווך שיודע להקשיב לרצונות ולמגבלות שלהם. לראות בסוכן נדל”ן איש שאפשר לסמוך עליו כמו שנשענים על עורך דין שעושים חוזה".

שכונת לב הפארק ברעננה. צילום אייל טואג

גיל איצקוביץ’, מאיצקוביץ’ נכסים ברעננ ומתמחה בשוק הנדל”ן, מסביר שזוגות צעירים בדרך כלל מחפשים דירות בבניינים לפני תמ”א. “זוגות צעירים מחפשים דירות במרכז העיר בבניינים לפני תמ”א, כי אלו דירות שבדרך כלל נמצאות בתקציב שלהם. הם גם מחפשים דירות עם ארבעה חדרים ולא עם שלושה”.

מה התקציב איתו מגיע זוג צעיר בדרך כלל?
"זוג צעיר לפני חתונה בדרך כלל מגיע עם תקציב של 1.6-1.7 מיליון ש”ח וזוג שהצליח לחסוך כמה שנים, מגיע בדרך כלל עם 1.8-2.0 מיליון ש”ח".

 יש לך טיפים לזוגות צעירים שמחפשים דירה?
"אפשר לעשות את זה בשלבים. אפשר לקחת דירה לשיפוץ שהמחיר שלה מאוד נמוך, שם המספרים הרבה יותר ריאליים. בשלב הראשון לשפץ מטבח וסלון ובשלב השני לשפץ את החדרים. כך זו לא מכה כלכלית קשה".

אתה מרגיש שיש ירידה בכמות הזוגות הצעירים שמחפשים דירה בעיר?
"בשנה האחרונה יש ירידה מורגשת מאוד. לפני שנתיים-שלוש מכרתי להרבה זוגות צעירים ועכשיו רוב האנשים שמגיעים לקנות דירה הם לזוגות שבאים לשדרג דירה ולא לקנות דירה ראשונה. כאלה שיש להם ארבעה חדרים ורוצים לשדרג לחמישה".

מחירי הדיור עלו בעשור האחרון באופן רציף. למה אתה חושב שרק בשנה האחרונה צעירים הפסיקו לקנות ברעננה?
"המחירים עלו, אבל הם הגיעו לשיא שלהם בשנה האחרונה ושם הם התייצבו. במחירים של היום לצעירים אין יכולת לקנייה כזאת גדולה. גם תוכנית המחיר למשתכן משחקת תפקיד מאוד גדול בעניין, בגלל זה הדעיכה יותר מורגשת השנה. הבעיה נוספת בזוגות צעירים שמחפשים דירה היא שהם רוצים ישר דירת ארבעה חדרים לפעמים אפילו דירה של חמישה ולא שלושה, וזה כמעט בלתי אפשר לרכישה בשבילם".

האם רעננה הולכת למקום יותר טוב מבחינת דיור לצעירים?
"כרגע כן, כי זו כבר פעם שנייה שבעצם יש הגרלה של מחיר למשתכן לבני מקום. יש להם הזדמנות לקבל במחיר מופחת את הדירה. אמנם הסיכויים לזה מאוד קלושים, אך יחד עם זאת אפשר להגיד שיש סוג של הזדמנות".

יש חלופות לצעירים מלבד המחיר למשתכן?
“לא בקניית דירה, אלא בהשכרה. יש את הנושא של שכירות לטווח ארוך בשכונת נאות עוזי, שמי שזכאי יש לו את הזכות לקבל שכירות ארוכת טווח להמון שנים ברעננה במחיר אידיאלי מפוקח ללא העלאה”.

אתה חושב שבועת הנדל”ן תתפוצץ? שהמחירים ירדו?

“המחירים יתאימו את עצמם למצב שהם צריכים להיות. הם כרגע במצב לא פרופורציונלי. פשוט תהיה התאמה בין מחירי הדירות למציאות הקנייה בשטח. תהיה ירידה במחירים”.

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה לאנדרוייד

הורידו את האפליקציה לאייפון

עקבו אחר דף הפייסבוק שלנו

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ שלנו

הרצליה

ענת רז-לוגשי ממשרד "רז נדל”ן" בו שותפים גם שני בניה, מחלקת את הזוגות הצעירים שמעוניינים לקנות דירות בהרצליה לשלוש קבוצות. “הצעירים שבהם בני 25 עד 30 בדרך כלל מחפשים משהו קטן לרוב להשקעה בסכום של עד 1.5 מיליון שקל”, היא מסבירה, “זה הכסף שהם חסכו ועוד המעט כסף שהם קיבלו מהחתונה בתוספת עזרה מההורים. הם לרוב יקנו דירות בשיכונים ובבניינים ישנים בני 50 שנה. לאט לאט הם יוכלו למכור ולקנות דירה גדולה יותר. הקבוצה השנייה היא מגיל 30 עד 35 שהם קצת יותר מאורגנים על הון עצמי אבל אין כמעט קונים שלא נעזרים בהורים, גם כשהם משדרגים. הקבוצה השלישית היא של משפרי דיור, גיל 32 עד 37. הם למדו על גבם מה חשוב להם בדירה ומה חשוב להם במיקום. הם מגיעים למצב שהם יכולים לאפשר לעצמם לעבור לחלקים יותר יקרים בעיר, כמו הרצליה הצעירה או הרצליה הירוקה. הם עוברים מדירות בסדר גודל של ארבעה חדרים לחמישה חדרים. המחיר של דירות חמישה חדרים נע סביב ה-3.2 מיליון שקל ל-3.8 מיליון שקל, כשהדירות היותר החדשות הן סביב ה-3.8 מיליון שקל ואין מהן שפע:.
רז-לוגשי טוענת שמחירי השוק ירדו משמעותית לאחרונה בגלל תוכנית המחיר למשתכן. “בהרצליה הרבה רכשו את הדירות של התוכנית, למרות שזה לא מסתבר בתור העסקאות הכי טובות. אמנם הן הכי נמוכות מבחינת עלות אבל הנכסים שמקבלים הם לא ברמת גימור טובה. חשוב לזוגות צעירים עניין המעלית והמרפסת שמש. אם קודם הצעירים רכשו גם דירות בקומה השנייה בלי מעלית היום הדרישות שלהם התרחבו ויש גם את אלה שרוצים ממ”ד”.

המחירים בהרצליה עלו בשנים האחרונות?

“הרצליה עלתה מאוד במחירים עקב ביקוש מאוד גדול. השכונות הכי מבוקשות הן הרצליה הצעירה והירוקה. באיזורים האלה יותר קשה למצוא דירות, מה גם שכמעט אין היום תמ”א בהרצליה הצעירה ורוב הפרויקטים של תמ”א נמצאים בהרצליה הירוקה. היות והזוגות הצעירים היום די מפונקים הם רוצים דירה חדשה והם יכולים לקנות דירה חדשה בבניין שעבר תמ”א בסביבות ה-2.7 מיליון שקל".

הרצליה הירוקה. צילום ניר קידר

אתי נחום, יו”ר ארגון המתווכים ומנהלת מחלקת שיווק פרוייקטים בקבוצת ז’אן מספרת כי המגמה של הזוגות הצעירים היום היא לרכוש נכס. “כולם עושים את החשבון שבמקום לשלם שכירות בגובה של 5,000 שקל ומעלה עדיף לשלם משכנתא. ממוצע השכירות בהרצליה הוא בין שנה-שנה פלוס, למקסימום חמש שנים, ואז הם מוצאים את עצמם שוב בחיפושים אחר דירה. לזוגות צעירים חשוב בניין יפה, ממ”ד, מרפסת שמש וכמובן מעלית וחניה. הדבר שהכי חשוב להם זה סביבת מגורים טובה, בתי ספר, גנים וקרבה ליציאות מהעיר. כולם חולמים לגור בירוקה המערבית, שהשיוך הוא לבתי הספר אלון, הנדיב והחדש נבון, והם מוכנים להתאמץ ולהתחייב כדי לקנות באזורים אלה”.

מה הגיל הממוצע של הזוגות הצעירים שמבקשים לרכוש דירה?

“הקונים הצעירים הם בטווח הגילאים 35-28, עם ילד עד שלושה ילדים, והם מבקשים לקנות דירות במחירים הנעים סביב 2 מיליון שקל-2.4 מיליון שקל. המשכנתא הממוצעת של זוג צעיר בהרצליה היא סביב 1.3 מיליון שקל ל-1.5 מיליון שקל".