פרויקטים של התחדשות עירונית: פינוי-בינוי ותמ"א 38, הם בגדר העסקאות מהמורכבות ביותר בעולם הנדל"ן. מורכבותן נובעת בין היתר מעודף רגולציה, חוקים המשתנים תדיר, אי וודאויות במהלך הפרויקט וכל אלו לצד שוק רווי באנשי מקצוע בלתי אמינים ולעתים אף בלתי מורשים אשר עשויים להוליך את הדיירים שולל לעבר תהומות רוויות מכשולים, עד אפילו להפסקת הפרויקט ואי מתן פתרון.
על כל אלו ועוד, חשבו בקבוצת יגאל אלון, הקבוצה המובילה בישראל לניהול, תכנון, פיקוח ושיווק פרויקטים של התחדשות עירונית, יחד עם עו"ד ונוטריון אילן שלומוביץ שותף מנהל במשרד עורכי דין שלומוביץ, סורקין ושות' הנמנה בין המשרדים המובילים בישראל בתחום הנדל"ן והקימו מודל חדשני ומתקדם לניהול פרויקטים אלו מטעם הדיירים ובתפירת חליפה אישית לכל בניין בהתאם למתווה שלו ולאפשרויותיו.
מהם הסיכונים העיקריים העומדים בפני הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"אחד הנדבכים המועדים ביותר לסיכון, הוא תחום הביצוע. ישנם יזמים וקבלנים רבים שאינם בקיאים בפרויקטים המורכבים של התחדשות עירונית ואין להם את הכלים לנהל פרויקטים אלו. הם אינם מקצועיים ובשל אי הבנת הרקע הם נתקלים בבעיות במהלך הפרויקט שאינם מצליחים לפתור ויכולים לעצור את הפרויקט באמצע ופשוט להיעלם. בעיה נוספת קשורה למימון. חשוב מאוד לבדוק את נושא המימון של היזם ואת הערבויות שלו. הבנקים לדוגמה, לא ממהרים לממן יזמים מתחילים בפרויקטים של התחדשות עירונית, וייתכן ובמהלך הפרויקט, היזם "יתקע" ללא אפשרות כספית לסיים אותו. גם מבחינת עורכי הדין, חשוב לבחור בעו"ד אמין ובעל וותק ומוניטין מקצועי, שההתחדשות העירונית היא נדבך עיקרי בעבודתו. עליו להכיר היטב את כל החוקים והרגולציה בתחום, לדעת כיצד לנסח חוזים במציאות משתנה ובאי וודאויות, זה לא תחום פשוט כלל וצריך לשלוט בו היטב כדי לנהל אותו בהצלחה. כמובן, שגם אדריכלים, מהנדסים ומנהלי הפרויקטים, צריכים להיות כאלו בעלי רקע מוכח וניסיון בתחום ההתחדשות העירונית". אומר יגאל אליהו.
מהו המודל שפתחתם לטובת הדיירים בפרויקט?
עו"ד אילן שלומוביץ, אומר: "המודל שאנו מובילים הוא למעשה מודל של ארגון וניהול הפרויקט מתחילתו ועד סופו מטעם ובשיתוף הדיירים. אחד הדברים העיקריים שלמדנו הוא שהרבה יותר קשה ליישר בניין עקום מאשר לבנות אותו ישר מלכתחילה, ולכן, אנו שמים את הדגש העיקרי במודל, בבחירת אנשי המקצוע הטובים בתחומם שירכיבו את הפרויקט בהצלחה, והכל כמובן על פי רצון ובחירת הדיירים שהם שותפים מלאים לתהליך ואף מנהלים אותו יחד איתנו. תהליך ניהול הפרויקט של התחדשות עירונית נעשה בצורה סדורה, מוכוונת דיירים, מאפשרת אינפוטים, שקופה וכוללת את אנשי המקצוע הטובים ביותר בישראל, שיבטיחו ואף יספקו תוצאות מצוינות".
מדוע חשוב שתהיה חברה מנוסה שתנהל את הפרויקט?
"ראינו במהלך עבודתנו עשרות פרויקטים אותם הדיירים החליטו להוביל בעצמם. זה התבצע כמו ריצה שועטת כשכל אחד רץ לכיוון אחד וההרס מובטח. אחד הדיירים בוחר קבלן שהוא מכיר ושמע עליו מחבר אבל לא בהכרח מקצועי בתחום, דייר אחר רץ להביא את בן דוד שלו עורך הדין שאולי עוסק בנדל"ן אבל לא מבין בפרויקטים של התחדשות עירונית, דיירים מסוימים רוצים להשיג זכויות בלתי הגיוניות ואחרים מתעמתים עמם, ובסוף נוצר כאוס וחוסר שליטה כזה שלא מאפשר את התחלת או המשך הפרויקט כלל. לעתים, מגיע יזם חמדן שלא מעמיד מאחוריו שום ערבויות ומפתה את הדיירים בהבטחות עד השמיים שאינו יכול לקיים. אנו דואגים תחילה לארגון הדיירים ולגיבושם, להפנמה כך שיבינו שהכל תלוי בהם והם יחד למעשה יצליחו להוביל את הפרויקט להצלחה, כמובן בעזרת הידע והמומחיות שלנו ובהכוונתנו. כשהפרויקט מאורגן ומנוהל בידי חברה מקצועית, שדואגת לאנשי מקצוע מומחים והטובים בתחומם: עורך דין, אדריכל, מנהל פרויקט, מפקח בניה, וכד', וכשמערבים את הדיירים כחלק בלתי נפרד מהתהליך, זו המודל שעובד. רק כך זה יצליח". אומר אלון וייזברג.
כיצד הדיירים מגיעים אליכם?
"בעיקר מפה לאוזן. אנחנו פעילים בתחום מזה מספר שנים ואנו מוכרים כמובילים בניהול פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. הדיירים שלנו הם שגרירי המותג. הם זוכים לחוויה נעימה וממצה בפרויקט ודואגים להעביר את זה הלאה. אין לנו ספק בחשיבות ובהכרח שהלקוחות שלנו יהיו מרוצים". מציין יגאל אליהו.
מה המודל שלכם כולל?
"המודל כולל ליווי של תהליך ההתחדשות העירונית בין אם זה תמ"א 38 או פינוי בינוי החל משלב הרעיון ועד לקבלת הדירות החדשות בסוף תהליך, כשהמטרה המרכזית של התהליך היא למקסם את הרווח עבור בעלי הדירות ולמזער להם את הסיכונים ככל האפשר. באמצעות המודל, אנו מספקים להם מעטפת מקצועית למענה על כל צרכיהם ורצונותיהם הלגיטימיים, במסגרת הפרויקט.
אנו בודקים מה ניתן לעשות עם רצונות הדיירים ולא מבטיחים להם הבטחות שווא. אם לדוגמה, דייר ירצה להגדיל את הדירה במטרז' לא ריאלי במסגרת תמ"א 38, לא נבטיח לא משהו שאינו אפשרי. אולם תמיד נראה את האינטרסים של הדיירים כשלנו, ונפעל למיצוי זכויותיהם. בנוסף, אנו יכולים להמליץ גם מניסיוננו. לדוגמה, אם פרויקט בבניין מסוים מיועד לתמ"א 38-1 (חיזוק ותוספות) ואנו רואים שיש לו פוטנציאל לתמ"א 38-2 (הריסה ובניה), נמליץ לדיירים ללכת לכיוון הזה. אנחנו תופרים חליפה אישית לכל בניין ביחד עם הדיירים. השלבים במודל שלנו כוללים: בדיקת היתכנות ולאחר מכן פרישת האופציות בפני הדיירים; יציאה למכרז קבלנים (כאלו אשר יש להם יכולת לבצע את הפרויקט מבחינה פיננסית וניסיון מתאים לפרויקטים מהסוג הזה) ; איגוד הדיירים ויצירת נציגות דיירים, ליווי הדיירים לחתימת ההסכם עם כל גורמי המקצוע הרלוונטיים; לאחר מכן: פיקוח על שלב הרישוי ווידוא כי ישנה התאמה בין ההסכם ובין מה שהיזם מבקש בפועל מהעירייה או מהרשות הרלוונטית; לאחר מכן, אנו יוצאים לעבודות לווי במהלך כל תקופת הפרויקט עד לסיומו במסירת הדירות לדיירים וליווי לאורך כל תקופת הבדק וגם לאחריה, בכל דבר שיצטרכו, לעולם לא נעלם להם או נפסיק לספק את השירות". אומר עו"ד שלומוביץ.
כיצד אתם מעבירים את הכוח לדיירים?
"אנו לא 'מנחיתים' עליהם שום דבר. לאורך כל הפרויקט, עוד בשלב ההיתכנות, אנו מייעצים להם ומתייעצים איתם ובוחנים את מה שהם רוצים להשיג. אנו מאפשרים להם לבחור בעצמם את היזם, הקבלן, האדריכל ובודקים אותם עבורם. במידה והם מעבירים לנו את הסמכות, אנו נמצא ע"י המכרז את אנשי המקצוע הטובים בתחומם. כל התהליך נעשה בשקיפות כאמור, הדיירים שותפים מלאים להחלטות ולניהול הפרויקט ובכל רגע נתון יכולים להתערב ולהביע דעתם ואנו ניקח הכל בחשבון ונפעל בהתאם. חשוב לציין כי הדיירים אינם משלמים עבור השירות שלנו והתהליך כולו מקצועי, איכותי וסדור". אלון וייזברג מוסיף.
כתובת המשרד: מגדל צ'מפיון (מול קניון איילון) קומה 29
טלפון: 072-3953061
אלון וייזברג ויגאל אליהו
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
יוסף האוסף
בחלק גדול מהמקרים פרוייקט פינוי בינוי מאפשר לעשות סדר בפריטים שבתכולת הדירה וכן להפיק רווח אלטרנטיבי שניתן להפיק מהחפצים שאין בהם עוד צורך. הדבר נכון בעיקר בדירות של אנשים מבוגרים. ככל שיש בדירה פריטים ישנים כמו תקליטים, ספרים, עיתונים ישנים או כל פריט משנות החמישים, יש מצב שמדובר על פריטי אספנות בעלי ערך כספי. אם אתם רוצים לדעת כיצד להעריך את תכולת הדירה באופן עצמאי חפשו בגוגל "פינוי דירה יוסף האוסף" וקבלו מאמר מדוייק שמסביר איך לעשות זאת.